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Como investir em Fundos Imobiliários

Quer investir no ramo imobiliário mas não sabe por onde começar? Aprenda agora!

Por Equipe Akeloo

Publicado em: 18/09/2020 às 17h00

Como investir em Fundos Imobiliários

Fundos imobiliários, ou FII’s, como são conhecidos, são ativos populares por oferecerem ao investidor a chance de realizar aportes no ramo imobiliário. Mas eles não funcionam da mesma maneira que títulos de renda fixa ou ações da Bolsa de Valores. Se você quer aprender o que são fundos imobiliários, quais são as vantagens dessa modalidade e como começar a investir, este artigo é para você. 

Com ele, você vai entender:

  1. o que são fundos de investimento
  2. o que são fundos imobiliários
  3. rentabilidade dos fundos imobiliários
  4. Imposto de Renda em fundos imobiliários: como funciona
  5. vantagens e desvantagens dos FII’s 
  6. como começar a investir 

O que são fundos de investimento?

Um fundo de investimento é uma aplicação financeira formada pela união de vários investidores. Na prática, o fundo é uma carteira de ativos disponibilizada por administradores, que gerenciam a performance do fundo. Dessa maneira, você ganha comodidade em deixar a aplicação na mão de um profissional qualificado. Além disso, os custos para aplicação costumam ser mais baixos, já que são divididos entre vários cotistas. 

Os fundos de investimento são perfeitamente legais e regulamentados pela CVM e pela ANBIMA. Os fundos podem ser de ações, multimercado, de renda fixa, cambiais, e, claro, os imobiliários.

O que são fundos imobiliários?

Você já pensou em lucrar com empreendimentos imobiliários, mas sempre esbarrou nas questões logísticas? Viver da renda de aluguéis, por exemplo, demanda preocupações com condomínio, reformas e IPTU. Os fundos imobiliários são uma maneira mais simples e barata de aplicar no setor imobiliário, com algumas vantagens atrativas para o investidor. Os FIIs são uma opção atrativa de diversificação de carteira, já que o custo do fundo é dividido entre vários investidores. São, basicamente, fundos de investimento em que a aplicação é feita em imóveis ou papéis de renda fixa com lastro em imóveis. Eles são definidos em dois tipos:

  • Fundo Imobiliário de Tijolo 

Os fundos imobiliários de tijolo são aqueles que possuem imóveis físicos (o investimento é feito em imóveis já construídos, como shopping centers, prédios empresariais, hospitais, hotéis, instituições educacionais, agências bancárias, etc).

  • Fundo Imobiliário de Papel

Nesse caso, o patrimônio do fundo é constituído por ativos financeiros que investem no setor empresarial, como LCI, LCA, CRI, CRA (ativos de renda fixa – saiba mais aqui). 

Há também os Fundos de Investimento que investem em outros fundos imobiliários, contando com a oscilação positiva desses ativos. 

Apesar de o investimento ser feito em papéis de renda fixa (no caso dos Fundos Imobiliários de Papel) os FIIs são ativos de renda variável. Eles são negociados na Bolsa de Valores e seus preços oscilam com a oferta e demanda das cotas. 

Como funcionam os Fundos Imobiliários? 

Ao investir em Fundos Imobiliários você está comprando uma cota de um condomínio fechado e adquirindo pequenas parcelas de imóveis. Esse condomínio possui um gestor, responsável pela administração do FII e pela performance dos ativos. O objetivo é obter a máxima rentabilidade possível, entregando resultado para os investidores. Por isso, caso você não entenda nada do setor imobiliário, não se preocupe: com a escolha certa de um fundo imobiliário vantajoso, você está deixando todo o trabalho duro na mão de um profissional especializado, bastando ficar atento(a) à valorização ou desvalorização do ativo ou do bem em si.

É claro, entretanto, que a administração do fundo realizada pelo gestor não é gratuita e essas taxas devem ser consideradas no momento do aporte, juntamente com a rentabilidade esperada.

Como os Fundos Imobiliários geram caixa?

Há 5 principais formas em que um fundo imobiliário gera caixa. São elas:

1. Aluguel 

O Fundo aluga imóveis e a renda proveniente desses aluguéis é convertida em rendimento para o fundo. 

2. Arrendamento de imóveis

O contrato de arrendamento de imóveis cederia um ativo por um período determinado de tempo para que ele fosse explorado. 

3. Construção de Imóveis

O Fundo utiliza os recursos que tem para incorporar e construir imóveis e lucrar com a venda deles. 

4. Aquisição de títulos

O Fundo adquire títulos do setor imobiliário, como LCIs, e os juros dos títulos garantem retornos mensais. 

5. Aquisição de cotas de outros FIIs

É o que acontece nos Fundos de Fundos. 

Rentabilidade em Fundos Imobiliários 

Um dos principais motivos que fazem os Fundos Imobiliários serem opções tão atraentes para o investidor é a alta rentabilidade que eles podem atingir. Essa rentabilidade fica ainda mais alta em momentos de incentivo à infraestrutura no Brasil e em momentos de queda da Selic, já que a queda impacta nos rendimentos em investimentos de renda fixa e incentiva a migração para ativos de renda variável. 

Há duas maneiras de lucrar com fundos imobiliários. A primeira é com rendimentos periódicos. Muitos Fundos Imobiliários pagam rendimentos mensais aos cotistas – e esses rendimentos estão isentos de Imposto de Renda (explicaremos mais sobre isso adiante). É como investir em ações e receber dividendos. 

A segunda maneira de lucrar com os Fundos Imobiliários é com a valorização das cotas do FII. É uma maneira similar à compra e venda de ações, já que depende da oscilação dos ativos. Para lucrar, deve-se comprar na baixa e vender na alta – o pulo do gato está em entender o momento perfeito. 

Como entender a rentabilidade dos Fundos Imobiliários? 

Assim como o mercado de ações na Bolsa de Valores possui o Índice Bovespa (conhecido por Ibovespa) e outros índices relevantes, os Fundos Imobiliários possuem o IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários). Em regra geral, analisar as oscilações do índice atrelado aos Fundos te permite compreender qual é a situação geral do momento e prever possíveis rentabilidades altas ou baixas. IFIX em alta, por exemplo, é um sinal de mercado aquecido e, em 2019 o índice rendeu 70% ao ano. 

Mas não é apenas o IFIX que determinará a rentabilidade de um fundo imobiliário. Como eles são de renda variável, você deverá usar de seu conhecimento e inteligência para analisar as possibilidades de rentabilidade alta futuras. Vamos te dar algumas dicas para fazer isso em breve. Continue lendo!

Imposto de Renda em Fundos Imobiliários: como funciona?

Você já deve saber que alguns impostos são cobrados sobre os seus investimentos, e o principal deles é o Imposto de Renda. As regras podem confundir os investidores, mas o mais importante é se manter em dia com a Receita Federal. Você sempre pode optar por investir em ativos isentos de impostos, já que em muitos casos o governo aplica incentivos fiscais para fomentar o desenvolvimento do setor. 

E esse é exatamente o caso dos Fundos Imobiliários! A boa notícia é que, ao investir em FIIs, o investidor está isento do tributo sobre os rendimentos. Para ter acesso aos rendimentos isentos, o investidor deve investir em um fundo negociado na Bolsa de Valores e possuir no máximo 10% das cotas. 

Mas não confunda: rendimentos isentos são diferentes dos rendimentos tributáveis (aqueles ocorridos com a valorização das cotas do FII escolhido no momento da venda). Isso significa que enquanto você está apenas recebendo rendimentos mensais do seu fundo, você não é obrigado a pagar mensalmente Imposto de Renda. Na hora de negociar seu ativo na Bolsa, entretanto, os rendimentos se tornam tributáveis e a venda é taxada em 20%, sem isenção e sem diferenciação de montante vendido (como acontece com a venda de ações). Nesse caso, você deve calcular o imposto devido, gerar DARF e pagar a quantia até o último dia útil do mês seguinte, sob pena de cair em multas e juros pesados. Se a tarefa parece complicada, não se preocupe: você pode contar com a Akeloo para calcular automaticamente seu IR na Bolsa e gerar o DARF em poucos cliques. Teste aqui. 

Além disso, a isenção não abona o investidor da Declaração Anual de Imposto de Renda. Isento ou não do pagamento mensal, o investidor deve declarar anualmente suas aplicações financeiras. Para preencher a Declaração corretamente, você deve lançar os rendimentos isentos, as negociações em FIIs e os bens e direitos. Confira o tutorial aqui. Não se esqueça de revisar seus lançamentos! 

Vantagens e desvantagens dos Fundos Imobiliários

Você já sabe o que são os Fundos Imobiliários, como é a rentabilidade deles e entendeu como funciona o Imposto de Renda sobre os FIIs. Já pode estar começando a refletir sobre adotar ou não os fundos imobiliários como parte de sua carteira, mas ainda não tem todas as informações necessárias para tomar uma decisão justa. Por isso, vamos te apresentar vantagens e desvantagens de investir em Fundos Imobiliários, para que você possa se munir de todas as informações que você precisa antes de alocar seu dinheiro nos FIIs. Continue lendo!

Vantagens dos Fundos Imobiliários

  • Isenção do Imposto de Renda

Como você já viu acima, investir em Fundos Imobiliários te dá isenção do pagamento de Imposto de Renda mensal, a não ser que você venda o ativo (nesse caso, deverá pagar o tributo incidido em 20%). Essa é uma vantagem deste investimento, já que outras opções, principalmente em renda fixa, não possuem a isenção. 

  • Possibilidade de rendimentos mensais

A possibilidade de receber rendimentos mensais transforma os FIIs em boas opções, principalmente para quem quer viver de renda. 

  • Investimento baixo

O investimento inicial é baixo, o que faz com que os fundos imobiliários sejam bem mais acessíveis ao público do que imóveis na planta ou já construídos. O custo baixo também permite o investimento em empreendimentos imobiliários de alto padrão. 

  • Diversificação 

A possibilidade de diversificação em sua carteira é sempre importante, já que te permite diminuir os riscos envolvidos. 

  • Praticidade

Hoje em dia os home brokers são práticos e permitem um rápido aporte na Bolsa de Valores. Além dessa praticidade, a comodidade de confiar os FIIs a um gestor profissional deixa muitos investidores tranquilos. 

Desvantagens dos Fundos Imobiliários

Nem só de vantagens vive um fundo imobiliário. Atente-se para essas desvantagens antes de investir:

  • Liquidez 

Apesar de ter liquidez maior do que de imóveis já construídos ou na planta, para vender as cotas de um fundo imobiliário é preciso negociá-las na Bolsa de Valores e encontrar algum comprador interessado. Esse processo pode ser difícil se o fundo estiver em queda ou se outras condições do mercado não estiverem favoráveis para a venda. 

  • Pouca responsabilidade sobre os resultados

A presença do gestor no fundo pode ser tanto uma vantagem quanto uma desvantagem. Caso você queira controlar os resultados de sua carteira e tomar decisões por conta própria, os fundos imobiliários não são uma boa ideia. Neles, você ficará dependente da administração feita pelo profissional. Para entender se, para você, isso é o ideal ou não, você deve ter autoconhecimento e analisar suas expectativas e maneira de investir. Uma boa maneira de fazer isso é descobrindo o seu perfil de investidor. 

  • Riscos

Os fundos imobiliários são ativos de renda variável, e como tal, estão sujeitos à diversos riscos. Há o risco de mercado, causado pelas oscilações. Há também os riscos derivados da característica dos fundos, como o risco de inadimplência, risco de sinistro e risco de crédito. Por fim, existe o risco de uma má gestão. 

Como investir em fundos imobiliários

Agora você já tem em mãos todas as informações que você precisava sobre os fundos imobiliários! Se você decidiu começar a investir em fundos imobiliários, parabéns! Eles podem ser uma boa opção para te ajudar a aumentar seu patrimônio. Mas como investir em fundos imobiliários?

Existem duas maneiras de investir. A primeira delas é participar da oferta pública do Fundo Imobiliário (quando ele está sendo lançado) e a segunda é comprando de um investidor que esteja vendendo a sua cota. É impossível aplicar após seu lançamento, pois os FIIs são fundos fechados. É por esse motivo também que é difícil definir o valor mínimo de aporte, como acontece nos fundos abertos. O investimento inicial pode variar, e depois de começar a ser negociado na Bolsa, o valor vai oscilar de acordo com a demanda dos investidores. 

Antes de mais nada, você precisa escolher os melhores fundos para você. Dica Akeloo: pesquise carteiras sugeridas, mas não se baseie apenas nelas. Afinal, as opções contidas nelas podem não ser as melhores para você e seu momento. Não sabe como identificar um bom fundo imobiliário? Na hora de escolher, busque saber sobre esses fatores: 

  1. tipo do fundo; 
  2. quem é o administrador;
  3. como funcionam os rendimentos por cota (quanto pagaram nos últimos 12 meses);
  4. qual é a liquidez do fundo;
  5. qual é a composição do fundo;
  6. como está o nicho que compõe o fundo;
  7. qual é o investimento mínimo;
  8. quanto se valorizou nos últimos 12 meses;
  9. como está o momento do mercado (índice IFIX, Ibovespa, Selic, CDI, IPCA).

Pesquise sobre a gestora responsável pelo fundo e sobre os resultados passados. Resultados positivos no passado são ótimos e um bom indicador, mas não garantem resultados futuros. Busque compreender se o fundo é sólido e se tem boas perspectivas de sucesso.

Outro fator a se atentar são as taxas cobradas, que podem ser de administração e de performance. Procure transparência nos ativos buscados e analise se as taxas estão justas ou se é possível diminuí-las, ou mesmo, zerá-las (buscando outros fundos, corretoras e gestoras, por exemplo). 

Conclusão

Os Fundos Imobiliários podem ser excelentes opções para diversificar sua carteira de investimentos e atingir alta lucratividade. É possível lucrar com os rendimentos periódicos fornecidos ou com a valorização do fundo, negociando a partir de oscilações na Bolsa de Valores. Caso opte pela segunda opção você pode contar com a calculadora de Imposto de Renda da Akeloo para simplificar o seu pagamento mensal. Não se esqueça também de continuar aprendendo mais sobre investimentos com o blog da Akeloo. Você sempre pode tirar dúvidas conosco em nosso perfil no Instagram – estamos prontos para te ajudar!