Segundo pesquisa anual da ANBIMA (Associação Brasileira das Entidades do Mercado Financeiro e de Capitais) em colaboração com o instituto Datafolha, nenhum outro investimento em renda variável aparece tanto nas carteiras brasileiras quanto os Fundos Imobiliários. Com menor volatilidade e contando com vários incentivos fiscais governamentais, os FIIs são a pedra angular da cultura de investimentos nacional. Mas você já imaginou se conseguisse operar no maior mercado imobiliário do mundo — o americano? Pois saiba que com os REITs, essa realidade pode ir além da imaginação.

Um REIT (Real Estate Investment Trust) pode ser operado por qualquer investidor brasileiro como um BDR (Brazilian Depositary Receipt). Em outras palavras, os REITs podem funcionar como recibos sob posse do investidor, que estão lastreados em um ativo em exposição internacional — em nosso caso, um ativo imobiliário nos Estados Unidos. 

Levar o seu dinheiro até os REITs pode ser o que faltava para redobrar os lucros de sua carteira de investimentos. Em um primeiro momento, se trata de uma oportunidade de dolarizar seus investimentos, fazendo com que os seus ganhos estejam vinculados à flutuação da taxa de câmbio da moeda forte.

Em segundo lugar, ao variar suas aplicações, você também consegue maximizar os ganhos e amortizar as perdas. Há muito tempo falamos aqui no Blog da Akeloo sobre a necessidade de se manter uma carteira abrangente e diversa.

Se interessou em operar no setor imobiliário como um verdadeiro investidor americano? Então em mais uma texto preparado pela nossa equipe, você vai:

• Compreender o que são os FIIs, REITs e as suas especificidades;
• Conferir o que une e o que separa o investimento em fundos imobiliários no Brasil e nos Estados Unidos;
• Receber dicas para evitar prejuízos na hora de aplicar em REITs.

O que são os REITs?

A sigla “REIT” pode ser adaptada ao português brasileiro como “Empresa de Investimento Imobiliário”, em tradução livre.

Para assimilar do que exatamente estamos tratando quando falamos em REITs, você precisa primeiro entender o que são os Fundos Imobiliários. No Brasil também chamados pelas iniciais FIIs, um Fundo de Investimento Imobiliário é um conjunto de investidores que levanta fundos e concede poder para que uma gestora decida como vai operar esses recursos em investimentos em imóveis.

Cada participação em um FII é chamada de “cota”, enquanto os participantes, por tabela, são intitulados “cotistas”. 

A gestora então utiliza o montante arrecadado em seu empreendimento, retornando uma porcentagem dos lucros totais (no Brasil, nunca menos do que 95%) para os cotistas do fundo.

Fácil, não é? Agora fica muito mais simples entender o que são os REITs: nada mais do que grupos de investidores que aplicam em segmentos imobiliários especificamente nos Estados Unidos — com o diferencial de que, no caso dos REITs, não se trata exatamente de um fundo, como ocorre no Brasil. Todo REIT é uma empresa privada que gerencia, ao mesmo tempo, o empreendimento imobiliário e a sociedade de investidores.

Você já sabe que, mesmo para quem opera regularmente no Brasil, existem meios para investir no exterior. Duas saídas podem ser abrir uma conta em uma corretora estrangeira ou operar com BDRs.

Entretanto, é claro que FIIs e REITs contam com pontos de convergência — por se tratarem do mesmo tipo de investimento — e de divergência — por serem operados em mercados de dois países diferentes, com suas próprias regulamentações. 

Abaixo nós vamos listar para vocês estas semelhanças e diferenças entre FIIs e REITs.

FIIs e REITs: semelhanças

Uma das características que mais aproximam os fundos imobiliários no Brasil e nos Estados Unidos está na ramificação dos tipos dos investimentos. 

Tanto no caso dos REITs quanto dos FIIs, as gestoras dos fundos têm liberdade para escolher como seu objeto de especulação tanto os imóveis físicos propriamente ditos quanto ativos financeiros atrelados à atividade imobiliária.

Para exemplificar, são tipos de REITs:

Equity REITs

São os REITs que geram renda aos seus cotistas a partir dos aluguéis de imóveis residenciais, prédios, shoppings, galpões logísticos e similares. São equivalentes aos “Fundos de Tijolo” dos FIIs.

Mortgage REITs

São os REITs voltados a produzir rentabilidade aos seus cotistas a partir de títulos e recebíveis vinculados ao mercado imobiliário. São equivalentes aos “Fundos de Papel” dos FIIs.

Hybrid REITs

São os REITs que investem tanto nas estruturas físicas quanto nos títulos financeiros.

FIIs e REITs: diferenças

Agora que já conhecemos as semelhanças, vamos descobrir o que separa os FIIs dos REITs — e, portanto, faz com que ambos os fundos retornem resultados particulares aos seus cotistas.

REITs são empresas

Os REITs, apesar de encontrarem diversas semelhanças com os FIIs, na verdade, são empresas. Isso quer dizer que todo REIT conta com um CEO que controla o negócio e com um conselho administrativo que toma as decisões estratégicas.

Dentre outras serventias práticas, o fato de todo REIT ser uma empresa abre a oportunidade de se buscar alavancagem no mercado de crédito. Esse procedimento pode fazer com que um REIT acelere o seu crescimento em uma operação mais arriscada.

Para os FIIs não existe a possibilidade da alavancagem — sendo a emissão de novas cotas o único caminho para a expansão no mercado. 

Market Cap

Sendo uma das modalidades de investimentos preferidas do brasileiro, os FIIs movimentaram cerca de R$ 66,5 bilhões entre janeiro e dezembro do ano passado — de acordo com boletim da B3.

A cifra, chamativa em um primeiro momento, pode ficar minúscula se contrastada com os US$ 1,5 trilhões que foram investidos no mercado de REITs dos Estados Unidos dentro do mesmo recorte cronológico. 

A discrepância acontece porque, nos EUA, a porcentagem da população que investe em fundos imobiliários também é muito mais expressiva: 35% dos cidadãos americanos aplicam em REITs.

Portfólio amplo

Em muitas das vezes, os nichos nos quais os FIIs podem atuar no Brasil são limitados dentro dos ramos imobiliários.

Para os REITs, são 12 segmentos — sem contar os inúmeros subsegmentos. Entre eles estão Infraestrutura (14%), Galpões Logísticos (13%), Varejo (12%), Apartamentos (11%), Saúde (8%), Data Center (7%), Resorts/Hotéis (2%), Florestal (2%), entre outros.

A margem de opções para os REITs é vastamente maior — sendo permitido para as empresas inclusive investir em estações de esquiagem ou campos de golfe, por exemplo.

Menos distribuição aos cotistas

A alíquota mínima dos lucros que os REITs são obrigados a repartir entre os seus cotistas é de 90% — confrontados com os 95% dos FIIs.

Todavia, ainda assim os REITs costumam retornar lucros brutos mais interessantes aos seus investidores — dado que capitalizam seus ganhos em dólar e, na maioria dos casos, dispõem de maior aporte financeiro.

Fique de olho!

Toda aplicação financeira no exterior deve ter atenção em dobro do investidor — afinal de contas, engloba o mercado de dois países distintos e, por tabela, duas legislações distintas.

Por este motivo, a Equipe Akeloo separou dois tópicos nos quais você deve ficar atento em suas operações com REITs. Confere abaixo!

Exposição cambial

Como se trata de uma aplicação estimada na moeda corrente dos Estados Unidos — o Dólar (US$) —, os REITs estão expostos às oscilações da moeda americana. Em outros termos, seus lucros ou prejuízos podem ser amortecidos ou potencializados a depender de como a inflação da moeda se comporta. 

Ou seja, quando opera com REITs, o investidor deve estar ligado nas tendências do dólar futuro, adaptando suas estratégias de mercado às flutuações da moeda.

É importante ressaltar que existem fundos de REITs que livram os seus cotistas internacionais da exposição cambial.

Impostos do país de origem

Conforme você já conferiu em nosso blog, os ganhos auferidos sobre os aluguéis em FIIs têm a sua isenção tributária completamente respaldada pela legislação brasileira. O Leão da Receita somente recolhe o encargo em caso de uma transferência de cotas com lucro — incidindo em 20% no Imposto de Renda, sem diferenciar operações comuns e day trade.

Para os REITs, por outro lado, o modelo de taxação fica sob o cobertor das normas americanas — que devem ser observadas com antecedência pelo investidor para fugir de problemas com o órgão fiscal do país.

Conclusão

Os REITs são mais um jeito de aplicar em renda variável que prova que somente o céu é o limite para os investidores. Para quem deseja, os investimentos não precisam ficar restritos apenas ao Brasil, existindo a possibilidade de operar com sucesso em qualquer mercado em escala global.

Contudo, você já está cansado de saber que todo investimento deve estar amparado por estratégias e análises de mercado — ainda mais quando você adentra em um terreno estranho, como o mercado de ações de outro país.

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