Como calcular o preço médio de Fundos Imobiliários: direto ao ponto

Uma dúvida muito comum entre os novos investidores e aspirantes é sobre o preço médio de fundos imobiliários. Embora o cálculo pareça ser simples, ele deve ser feito com muita atenção: isso porque é fácil escorregar em algumas das pegadinhas que podem surgir durante as contas.

Pensando nisso, preparamos este artigo para falar da importância de saber calcular o preço médio de FII’s e como o cálculo correto impacta em sua declaração do imposto de renda. Você vai entender as seguintes questões:

• O que é preço médio de fundos imobiliários
• Por que é importante calcular o preço médio de FII’s
• Como calcular o preço médio de FII’s
• Como calcular o IR sobre FII’s
• Os erros mais comuns dos investidores durante o cálculos

O que é preço médio de fundos imobiliários?

Antes de entender por que é importante calcular o preço médio de FII’s, vale a pena saber o que, de fato, significa o preço médio no mercado de renda variável.

De forma bem sucinta, o preço médio é o preço da média ponderada dos valores de compra e venda de ativos que ocorreram em datas diferentes, a custos e volumes distintos. Ele serve para calcular tanto o lucro quanto o prejuízo.

Quando se trata do imposto de renda sobre fundos imobiliários, o preço médio é essencial para determinar o custo médio de aquisição das cotas. Isso porque, como eles ainda estão em carteira no momento da declaração, não é possível utilizar o preço do mercado atual.

Por isso, o investidor deve sempre manter o registro de suas compras de cotas de um mesmo fundo, anotando informações relevantes como a quantidade de cotas adquiridas e o valor de compra.

Por que é importante calcular o preço médio de FII’s?

Além de acompanhar o desempenho da carteira, calcular o preço médio de fundos imobiliários é importante para a apuração do imposto de renda referente aos lucros do investidor.

Se você investe em FII’s, ou pensa em investir, deve ficar ciente de que sempre que vender a cota de um fundo e obtiver lucro, deverá pagar o imposto de renda. Nesse caso, a alíquota é de 20% sobre os ganhos.

A cobrança é feita mensalmente, sendo responsabilidade do investidor o preenchimento da DARF e o pagamento do tributo, que deve ser efetuado até o último dia útil do mês seguinte.

Entendeu agora por que é tão importante manter um registro das suas operações? Esse controle é o que irá garantir que você não se perca na hora de fazer o cálculo do preço médio. Veja as informações que devem ser anotadas:

• Quantidade de cotas compradas, na ordem de execução;
• Preço de aquisição das cotas;
• Valor total de todos os custos operacionais (que podem ser obtidos na nota de corretagem).

Como calcular o preço médio de FII’s?

Calcular o preço médio de fundos imobiliários não é muito difícil, principalmente se você tiver as anotações das suas operações. Para fazer o cálculo, é necessário utilizar a média ponderada do preço de aquisição do fundo. 

Abaixo, elaboramos dois exemplos bem simplificados para você entender como os cálculos do preço médio de compra e venda são feitos. Confira:

Preço médio de compra

Suponha que um investidor resolveu comprar cotas de determinado fundo.

Primeira compra: 30 cotas do FII a R$130, com os custos operacionais inclusos. Total: R$3.900

Segunda compra: 50 cotas do FII a R$100, com custos operacionais inclusos. Total: R$5.000

Para calcular o preço médio de compra, basta somar os totais de compras e dividir o resultado pelo total de cotas.

Total de cotas: 30 + 50 = 80

Total do preço líquido de compras: R$3.900 + R$5.000 = R$8.900

Assim, temos: (3.900 + 5.000) ÷ 80 = 111,25

Logo, o preço médio de compra de cada cota foi de R$111,25.

Preço médio de venda

Agora, vamos imaginar que um investidor decidiu comprar cotas de um FI em determinado momento. No entanto, ele resolveu vender uma parte delas.

Primeira compra: 10 cotas a R$20 (total de R$200).

Segunda compra: 10 cotas a R$22 (total de R$220).

Primeira venda: 10 cotas a R$24 (R$240).

Preço médio da compra: (200 + 220) ÷ 20 = 21.

Portanto, o preço médio das cotas depois da venda será de R$21, já que vendas não alteram o preço médio.

Como aferir os lucros e prejuízos 

Agora que você sabe o preço médio de compra e de venda das cotas, pode aferir se obteve lucro ou prejuízo em suas operações.

O cálculo é bem simples: basta subtrair o preço de compra do preço de venda. Usando o exemplo anterior da venda de 10 cotas, nós temos:

Preço médio de compra: R$210

Preço médio de venda: R$240

Lucro líquido por cota: 240 – 210 = R$30

Lucro líquido total: R$30 x 10 cotas = R$300

Logo, o lucro líquido foi de R$300.

Por que incluir os custos operacionais no cálculo do preço médio?

Como os custos operacionais são baixos, alguns investidores acreditam que não vale a pena incluí-los na hora de calcular o preço médio. Contudo, essa crença é um equívoco, uma vez que esses valores fazem diferença a longo prazo.

Já durante a apuração do imposto de renda, é possível abater os custos operacionais, diminuindo o valor do tributo devido.

Como calcular o Imposto de Renda sobre FII’s?

Agora que você entendeu como calcular o preço médio de fundos imobiliários, é hora de conferir como calcular o IR sobre venda de FII’s para pagar seus impostos em dia. Para isso, vale lembrar de algumas informações:

• A alíquota do IR sobre lucros em vendas de cotas de FII’s é de 20%;
• Há um desconto de dedo-duro (imposto retido na fonte) de 0,005% sobre o valor da alienação nas vendas.

Ao fazer o cálculo do IR sobre FIIs, você deverá utilizar o preço médio de aquisição por cota, que deve ser calculado como mostramos acima.

Para exemplificar, vamos manter os valores do nosso exemplo anterior, cujo lucro líquido foi de R$300. Aplicando a alíquota de 20% sobre esse valor, o investidor irá pagar R$60 de IR nesta operação.

Erros comuns durante o cálculo do preço médio de FII’s

Mesmo os investidores mais experientes podem acabar escorregando e cometendo alguns erros na hora de calcular o preço médio de fundos imobiliários. Veja quais são os três erros mais comuns:

Considerar operações de venda no preço médio de compra ou o contrário

É importante lembrar que o preço médio deve ser calculado com operações de compra ou de venda do mesmo ativo, sem misturá-las.

Não registrar mensalmente as operações

Este é um hábito que deve ser cultivado logo que se começa a investir, uma vez que será essencial para não se perder durante os cálculos do IR e acabar tendo problemas futuros.

Misturar operações swing trade e day trade

Você viu que o preço médio deve ser calculado apenas com operações de compra ou de venda de um mesmo ativo. Vale lembrar que o tipo de operação também deve ser a mesma, não devendo misturar swing trade e day trade.

Conclusão

Como você viu, calcular o preço médio de fundos imobiliários é uma tarefa simples, mas que exige trabalho e atenção do investidor para que nenhum erro seja cometido durante o pagamento e a declaração do imposto de renda.

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