Como calcular o preço médio de Fundos Imobiliários: direto ao ponto
Uma dúvida muito comum entre os novos investidores e aspirantes […]

Uma dúvida muito comum entre os novos investidores e aspirantes é sobre o preço médio de fundos imobiliários. Embora o cálculo pareça ser simples, ele deve ser feito com muita atenção: isso porque é fácil escorregar em algumas das pegadinhas que podem surgir durante as contas.
Pensando nisso, preparamos este artigo para falar da importância de saber calcular o preço médio de FII’s e como o cálculo correto impacta em sua declaração do imposto de renda. Você vai entender as seguintes questões:
- O que é preço médio de fundos imobiliários
- Por que é importante calcular o preço médio de FII’s
- Como calcular o preço médio de FII’s
- Como calcular o IR sobre FII’s
- Os erros mais comuns dos investidores durante o cálculos
O que é preço médio de fundos imobiliários?
Antes de entender por que é importante calcular o preço médio de FII’s, vale a pena saber o que, de fato, significa o preço médio no mercado de renda variável.
De forma bem sucinta, o preço médio é o preço da média ponderada dos valores de compra e venda de ativos que ocorreram em datas diferentes, a custos e volumes distintos. Ele serve para calcular tanto o lucro quanto o prejuízo.
Quando se trata do imposto de renda sobre fundos imobiliários, o preço médio é essencial para determinar o custo médio de aquisição das cotas. Isso porque, como eles ainda estão em carteira no momento da declaração, não é possível utilizar o preço do mercado atual.
Por isso, o investidor deve sempre manter o registro de suas compras de cotas de um mesmo fundo, anotando informações relevantes como a quantidade de cotas adquiridas e o valor de compra.
Por que é importante calcular o preço médio de FII’s?
Além de acompanhar o desempenho da carteira, calcular o preço médio de fundos imobiliários é importante para a apuração do imposto de renda referente aos lucros do investidor.
Se você investe em FII’s, ou pensa em investir, deve ficar ciente de que sempre que vender a cota de um fundo e obtiver lucro, deverá pagar o imposto de renda. Nesse caso, a alíquota é de 20% sobre os ganhos.
A cobrança é feita mensalmente, sendo responsabilidade do investidor o preenchimento da DARF e o pagamento do tributo, que deve ser efetuado até o último dia útil do mês seguinte.
Entendeu agora por que é tão importante manter um registro das suas operações? Esse controle é o que irá garantir que você não se perca na hora de fazer o cálculo do preço médio. Veja as informações que devem ser anotadas:
- Quantidade de cotas compradas, na ordem de execução;
- Preço de aquisição das cotas;
- Valor total de todos os custos operacionais (que podem ser obtidos na nota de corretagem).
Como calcular o preço médio de FII’s?
Calcular o preço médio de fundos imobiliários não é muito difícil, principalmente se você tiver as anotações das suas operações. Para fazer o cálculo, é necessário utilizar a média ponderada do preço de aquisição do fundo.
Abaixo, elaboramos dois exemplos bem simplificados para você entender como os cálculos do preço médio de compra e venda são feitos. Confira:
Preço médio de compra
Suponha que um investidor resolveu comprar cotas de determinado fundo.
Primeira compra: 30 cotas do FII a R$130, com os custos operacionais inclusos. Total: R$3.900
Segunda compra: 50 cotas do FII a R$100, com custos operacionais inclusos. Total: R$5.000
Para calcular o preço médio de compra, basta somar os totais de compras e dividir o resultado pelo total de cotas.
Total de cotas: 30 + 50 = 80
Total do preço líquido de compras: R$3.900 + R$5.000 = R$8.900
Assim, temos: (3.900 + 5.000) ÷ 80 = 111,25
Logo, o preço médio de compra de cada cota foi de R$111,25.
Preço médio de venda
Agora, vamos imaginar que um investidor decidiu comprar cotas de um FI em determinado momento. No entanto, ele resolveu vender uma parte delas.
Primeira compra: 10 cotas a R$20 (total de R$200).
Segunda compra: 10 cotas a R$22 (total de R$220).
Primeira venda: 10 cotas a R$24 (R$240).
Preço médio da compra: (200 + 220) ÷ 20 = 21.
Portanto, o preço médio das cotas depois da venda será de R$21, já que vendas não alteram o preço médio.
Como aferir os lucros e prejuízos
Agora que você sabe o preço médio de compra e de venda das cotas, pode aferir se obteve lucro ou prejuízo em suas operações.
O cálculo é bem simples: basta subtrair o preço de compra do preço de venda. Usando o exemplo anterior da venda de 10 cotas, nós temos:
Preço médio de compra: R$210
Preço médio de venda: R$240
Lucro líquido por cota: 240 – 210 = R$30
Lucro líquido total: R$30 x 10 cotas = R$300
Logo, o lucro líquido foi de R$300.
Por que incluir os custos operacionais no cálculo do preço médio?
Como os custos operacionais são baixos, alguns investidores acreditam que não vale a pena incluí-los na hora de calcular o preço médio. Contudo, essa crença é um equívoco, uma vez que esses valores fazem diferença a longo prazo.
Já durante a apuração do imposto de renda, é possível abater os custos operacionais, diminuindo o valor do tributo devido.
Como calcular o Imposto de Renda sobre FII’s?
Agora que você entendeu como calcular o preço médio de fundos imobiliários, é hora de conferir como calcular o IR sobre venda de FII’s para pagar seus impostos em dia. Para isso, vale lembrar de algumas informações:
- A alíquota do IR sobre lucros em vendas de cotas de FII’s é de 20%;
- Há um desconto de dedo-duro (imposto retido na fonte) de 0,005% sobre o valor da alienação nas vendas.
Ao fazer o cálculo do IR sobre FIIs, você deverá utilizar o preço médio de aquisição por cota, que deve ser calculado como mostramos acima.
Para exemplificar, vamos manter os valores do nosso exemplo anterior, cujo lucro líquido foi de R$300. Aplicando a alíquota de 20% sobre esse valor, o investidor irá pagar R$60 de IR nesta operação.
Erros comuns durante o cálculo do preço médio de FII’s
Mesmo os investidores mais experientes podem acabar escorregando e cometendo alguns erros na hora de calcular o preço médio de fundos imobiliários. Veja quais são os três erros mais comuns:
Considerar operações de venda no preço médio de compra ou o contrário
É importante lembrar que o preço médio deve ser calculado com operações de compra ou de venda do mesmo ativo, sem misturá-las.
Não registrar mensalmente as operações
Este é um hábito que deve ser cultivado logo que se começa a investir, uma vez que será essencial para não se perder durante os cálculos do IR e acabar tendo problemas futuros.
Misturar operações swing trade e day trade
Você viu que o preço médio deve ser calculado apenas com operações de compra ou de venda de um mesmo ativo. Vale lembrar que o tipo de operação também deve ser a mesma, não devendo misturar swing trade e day trade.
Conclusão
Como você viu, calcular o preço médio de fundos imobiliários é uma tarefa simples, mas que exige trabalho e atenção do investidor para que nenhum erro seja cometido durante o pagamento e a declaração do imposto de renda.
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