Os fundos imobiliários, também conhecidos como FII’s, são fundos de investimento que permitem aplicar em empreendimentos imobiliários de grande porte, ou ativos como CRIs, por meio de cotas. A grande vantagem é que os lucros são provenientes do aluguel.

Os FII’s têm atraído um grande número de investidores no Brasil. O que muitos deles ainda não sabem é que esses fundos não são completamente isentos de imposto como se costuma acreditar.

Pensando nisso, preparamos este artigo, onde você vai entender como funciona o imposto de renda sobre fundos imobiliários, como fazer a apuração e preencher a declaração sem erros. Confira os tópicos que iremos abordar:

• Existe isenção de imposto de renda sobre fundos imobiliários?
• Quem deve calcular e realizar o pagamento?
• Quando devo pagar de IR sobre IFF’s?
• Como gerar a DARF para pagamento?
• Como devo declarar o IR sobre IFF’s?
• Como calcular o preço médio?
• Como ocorre a compensação de prejuízos?

Existe isenção de imposto de renda sobre fundos imobiliários?

A resposta é sim e não. Isso porque os rendimentos pagos pelos fundos imobiliários, como os oriundos de aluguel e venda de imóveis, são isentos de imposto de renda, independente do valor obtido.

No entanto, a isenção só é permitida nos dividendos quando o FII atende a três exigências:

• As cotas devem ser negociadas exclusivamente na bolsa de valores ou mercado de balcão organizado;
• O fundo deve ter 50 cotistas, no mínimo;
• O cotista isento não pode ser dono de mais de 10% das cotas.

Quando alguma dessas exigências não é cumprida, o rendimento passa a ser tributado. 

Também são tributáveis os rendimentos provenientes da valorização das cotas no momento da venda. Ou seja, será cobrado o IR nas negociações cuja venda de cotas obtiveram lucro. 

A alíquota é de 20% sobre o ganho líquido, incluindo custos de corretagem e taxas da bolsa de valores. O valor é o mesmo tanto em operações normais como operações de day trade.

Quem deve calcular e realizar o pagamento do imposto?

Embora a corretora possa auxiliar o investidor a calcular e recolher o IR sobre FII’s, a responsabilidade de fazer os cálculos e pagar o imposto é exclusivamente dele. Para agilizar o processo, uma opção prática é optar por calculadoras automáticas, como a Akeloo, como veremos logo abaixo.

Já o pagamento do tributo é feito através da emissão do Documento de Arrecadação Federal (DARF), que pode ser pago na rede bancária.

Quando devo pagar o IR sobre FII’s?

Como você viu, quando o investidor vende suas cotas com ganho, os lucros são tributados em 20%. Esse valor deve ser pago na rede bancária até o último dia útil do mês seguinte à negociação.

Ou seja, quem resolveu vender sua cota dos FII’s em junho e auferiu ganhos, deverá pagar os 20% do IR até o último dia útil de julho. 

Como gerar a DARF para pagamento?

A DARF pode ser emitida por meio do programa Sicalc, disponível no site da Receita Federal sob o código 6015. Ela também está disponível através do internet banking: basta entrar no site ou aplicativo do seu banco e procurar pela opção DARF em Pagamentos.

Outra maneira simples de emitir a DARF para pagamento do imposto de renda sobre fundos imobiliários é através da plataforma Akeloo. Basta escolher a funcionalidade Impostos a Pagar, clicar em Geração de DARF e preencher com os dados solicitados. 

Como devo declarar o IR sobre FII’s?

Ainda que os rendimentos pagos periodicamente pelos FII’s sejam isentos de impostos, eles devem ser incluídos na declaração anual do IR. Para isso, você deve ter em mãos o seu comprovante de rendimentos, que é fornecido pela corretora até o último dia útil do mês de fevereiro. 

Veja o passo a passo para declarar:

• Acesse a ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis;
• Clique em Novo;
• Selecione o código 26-Outros no campo Tipo de Rendimento;
• Informe se o investimento está em nome do Titular ou de um Dependente;
• Informe o CNPJ e a Fonte Pagadora, que deve ser a corretora.

Os lucros obtidos com venda de cotas devem ser declarados na aba Renda Variável, em Operações Fundos Invest. Imob. É necessário registrar os ganhos de todos os meses, seguindo os dados de pagamento da DARF. Os prejuízos também devem ser incluídos nesta mesma aba.

Também deve constar na declaração do IR qualquer saldo acima de R$140 em cotas de FII’s. Ele deve ser adicionado na ficha de Bens e Direitos, sob o código 73.

Como calcular o preço médio?

Na bolsa de valores, o preço médio se refere à média de compra ou venda de um ativo em uma determinada operação, levando em conta que os ativos foram comprados ou vendidos em datas diferentes, a preços e volumes distintos.

Assim, para declarar o IR sobre FII’s, é necessário utilizar o preço médio de aquisição das cotas, não o preço do mercado atual, uma vez que eles ainda estão em carteira.

Por esse motivo, é importante que o investidor registre sempre as suas compras de cotas de um mesmo fundo, anotando informações como data, quantidade de cotas compradas e custo de aquisição. Caso decida vendê-las, deve ser considerado como preço de aquisição a média ponderada dos diferentes preços de aquisição.

Cálculo simplificado

Considere que você comprou 200 cotas de um fundo por 8 reais cada uma, valor que já inclui as taxas. Mais tarde, resolveu comprar mais 50 cotas do mesmo fundo, por 12 reais cada uma, também com as taxas.

Para descobrir o preço médio de aquisição das 250 cotas, é necessário calcular a média ponderada: 200 x 8 + 50 x 12 = 2.200 e dividir pelo número das cotas, 250. O preço médio por cota será de R$8,80. Já o preço médio da aquisição das cotas foi de R$2.200, com as taxas inclusas.

Para fazer o cálculo do imposto de renda, você deve utilizar o preço médio de aquisição por cota. No caso do exemplo acima, o valor é R$8,80.

Caso você venda 50 cotas, o seu custo de aquisição terá sido de R$440 (8,80 x 50). As 200 cotas restantes terão custo de R$1.760 (200 x 8,80).

Logo, se você vender as 50 cotas a R$500, terá obtido um lucro de R$60. Aplicando a alíquota de 20% sobre esse valor, deverá pagar R$12 de IR nesta operação.

Como ocorre a compensação de prejuízos?

Como os preços das cotas dos FII’s podem flutuar, é possível que o investidor precise vender suas cotas por um preço menor que o da aquisição. Esta situação se caracteriza como prejuízo.

No entanto, o prejuízo com fundos imobiliários pode ser compensado no pagamento de IR. Para isso, é necessário deduzir o valor dos prejuízos acumulados dos ganhos nos meses seguintes.

Conclusão

Entender como calcular e declarar o imposto de renda sobre fundos imobiliários é fundamental para o investidor se manter em dia com suas obrigações tributárias. Para isso, é necessário manter um controle cuidadoso dos valores de aquisição e venda dos seus fundos.

Com a Akeloo, você pode acompanhar os seus investimentos e calcular os impostos de maneira prática e descomplicada. Conheça nossos planos e escolha aquele que melhor atende suas necessidades.